Experto en Inversión Inmobiliaria: Invertir en un Apartamento NO es un Buen Negocio, Mejor Haz Esto

Las inversiones no necesitan predicciones. Requieren análisis y perspectiva. Soy Alejo Charbonco, Chief Investment Officer en UBS. Y en nuestro podcast, UBS Latam Access en Español, damos contexto real a lo que mueven los mercados, tanto en el mundo como en América Latina. Los invito a escucharlos.

Imagina una empresa donde la inteligencia artificial trabaja mientras tus equipos duermen. Y al despertar, en vez de perseguir reportes y apagar fuegos, vuelven a lo que mejor hacen. Liderar personas, desarrollar talento y crear experiencias

memorables para el cliente.

En Arkham Technologies integramos todos tus datos, entrenamos modelos sobre tu operación y desplegamos agentes que anticipan, deciden y actúan. Así trabajan hoy más de 50 empresas en Latinoamérica con Arcam como su socio de IA operacional. Seco K reduce stock outs con el primer agente operador de tienda. Carfax, México, anticipa el fraude y el robo de vehículos. El Club América incrementa la monetización de su afición. Agenda tu demo hoy mismo en Arcam.tech y descubre cómo podemos transformar su operación. Esto es ARKHAM.tech.

Carlos Jaramillo, ¿qué opina de esa gran discusión? Yo creo que usted invertir en comprar un apartamento por inversión

no es un buen negocio. Puede serlo. Hay excepciones, pero en general. Pero la

regla

yo creo que no. Invertir en un apartamento para su familia está bien, pero la gente que tiene tres y cuatro apartamentos por ahí rentando, no sé, ese no para mí no es la inversión correcta.

¿Cómo su modelo de negocio ataca un poquito y abre las puertas para que la gente invierta de manera distinta? Nosotros nos tomamos

meses en identificar oportunidades puntuales de mercado donde usted puede encontrar una rentabilidad sustancialmente mayor a invertir en renta. Primer punto. Segundo punto.

En esta sección del podcast de Mis Propias Finanzas vamos a enfocarnos en inversiones en bienes raíces. Vamos a traer invitados del más alto nivel. Les vamos a enseñar cómo analizar oportunidades de inversión. Les vamos a enseñar sobre diferentes activos. Así que si no te quieres perder ninguno de estos episodios, no se te olvide suscribirte a nuestro canal. Carlos, bienvenido al podcast de Real Estate Minds Plus Finanzas. Para nosotros es un placer tenerlo

acá hoy. Felipe, pues no, muchas gracias. Realmente el placer es para mí. Me parece que ustedes hacen una gran tarea de educación acá, de traer gente muy especial a este podcast. Entonces es un honor estar aquí con usted hoy.

Buenísimo. Cuéntenos un poquito para que la audiencia sepa quién es usted, quién es Carlos Jaramillo, qué ha hecho, cómo es un poquito su historia rápidamente.

Claro que sí. Carlos Andrés Jaramillo... nació en el mundo del real estate y de la construcción. Mi papá ha sido constructor desde hace más de 40 años. Montó una empresa constructora tradicional grande aquí en Colombia. Y yo recuerdo desde chiquito, los sábados, los domingos, me acuerdo que íbamos a visitar salas de ventas, a ver obras con el casco de construcción. Yo crecí en ese mundo. Y a mí siempre me han gustado los negocios, entonces decidí estudiar administración de empresas en los Andes y cuando estaba por allá como en octavo semestre, pronto un poco antes, tuve unas vacaciones muy largas, se me juntaron ahí, me iba de intercambio y entonces mis vacaciones terminan siendo como cuatro meses y yo dije... ¿Qué voy a hacer cuatro meses? El primer mes es rico, el dos también, pero ya después dije, me va a aburrir. Sí, sí, sí, qué aburrimiento. Entonces le pedí a mi papá que me dejara trabajar en la empresa de él. Pero lo hice muy pensando que simplemente mataba el tiempo y me ganaba unos pesos para irme de fiesta. Y me di cuenta que a mí me absolutamente apasionaba el mundo de la construcción. Yo entré allá a trabajar en control de presupuestos, que incluso puede ser de los trabajos menos apasionantes. Es usted sentarse con un Excel, una hoja de Excel gigante a diario. Pero a mí eso me cambió la perspectiva. Y de los más importantes también, porque ahí está todo. Importantísimo. Ese trabajo no es el más sexy, pero es de una importancia gigante. Y yo dije, no, yo quiero enfocar por aquí mi carrera. Y cuando salí de la universidad empecé a trabajar en Paladin Realty. Paladin es un fondo de capital privado americano que invierte en real estate en Latinoamérica. Invierte en proyectos de desarrollo, no invierte en proyectos de renta. Con un modelo muy interesante. y sobre todo un equipo humano fantástico que llevan el corazón, todavía son amigos míos. Y estuve en Paladín como unos seis años, seis, siete años. Una gran escuela. Y yo en Paladín me tocó estructurar, analizar y supervisar y gerenciar proyectos de construcción en Costa Rica, Colombia, Perú y Uruguay. Y eso me dio una visión, diría yo, muy, muy, muy del real estate regional. Real estate suele ser un negocio muy local. Total. Muy, muy micro local casi. El que construye en Bogotá a veces no conoce nada del mercado de Pereira. Hasta de barrios. De barrios muchas veces. De constructores que se enfocan en el chicó en Bogotá y de ahí no salen. Sí, sí, sí,

total.

Entonces fue muy interesante tener una visión regional que también usted le muestra los pros y los contras, por ejemplo, del mercado colombiano. Y unos años más tarde, a mí me empezaba a picar un bichito, decía, oiga, pero yo aquí gerenciando estos negocios, yo sé cómo es esta vuelta, sé cómo hacerlo, sé cómo buscar un lote, cómo buscar un activo, cómo analizarlo, cómo sentarme con el constructor, cómo controlar el presupuesto. Total. Yo tal vez voy a hacer esto yo solo. Y me empezó como a pichar, por ahí un bichito que me perseguía por las

noches.

Y dije, bueno, yo me voy a lanzar al mundo del emprendimiento, pero primero quiero aprender un poco más la teoría. Porque yo era administrador de empresas, mi conocimiento era empírico en el mundo de la construcción y del real estate. Entonces me ofrecieron una maestría en Nueva York, en NYU. Ah, la de Real Estate. Espectacular, siempre me la he soñado. Real Estate, definitivamente. Maestría en Desarrollo Inmobiliario, que fue una experiencia fantástica. Me encantó. Yo, si ya lo ha notado, soy un ñoño y un apasionado del Real Estate. Me terminé graduando con honores allá. Y ahí hubo una coyuntura muy interesante porque... Era pleno año 2020, 22, 23. Acaba de llegar el gobierno Petro Colombia, el mercado inmobiliario aquí se estaba empezando a desplomar, las ventas de vivienda nueva. Y yo ahí tuve esa coyuntura de decir, bueno, ¿qué hago con mi vida? Trato de buscar un empleo en Nueva York, en Estados Unidos, aprovecho la oportunidad de estar acá. O me lanzo al agua y persigo mi sueño de emprender, de hacer lo mío, me devuelvo a Colombia así todo el mundo me aconseje que haga lo contrario, que no es el momento de devolverse. Y finalmente decidí lanzarme al camino menos desconocido, que creo que también es el más divertido en la vida. Entonces

regresa a la

maestría a emprender. Y

regreso a montar lo

mío. Sí, y regreso a montar lo mío. Bajo una tesis de inversión de yo quiero montar un desarrollador de proyectos inmobiliarios que no que no sea el sistema tradicional colombiano, que haga algo distinto. Sí, porque se va a hacer lo mismo que hace la empresa de mi papá. Pues para eso entró a trabajar allá. Entonces me enfoqué en dos dos áreas de negocio desarrollar proyectos inmobiliarios para la renta, que no es lo convencional en Colombia y sobre la marcha y por unos criterios que podemos hablar después proyectos de reconversión de edificaciones ya existentes. Y de ahí, unos años más tarde, persiguiendo esa tesis de inversión que tomó un par de años que cuajara y funcionara, nace lo que es Capitalia. Capitalia es un desarrollador inmobiliario que hace tal cual lo que acabo de describir.

Entonces usted vuelve, monta Capitalia y Capitalia tiene una tesis de reconversión de activo. y desarrollo para la renta.

Esa es nuestra tesis de inversión. Entonces Capitalia busca desarrollar activos con criterios institucionales Desarrolla un poquito esa idea. ¿A qué se refiere con criterios institucionales? Claro, entonces nosotros tenemos un proceso de inversión serio que se asemeja y trata de asemejarse a, por ejemplo, el de los fondos de inversión donde trabajé y por eso conozco ese proceso. Y no importa si somos pequeños o si estamos apenas creciendo, nos importa hacer las cosas bien hechas al pie de la letra desde el día uno. Entonces analizamos las oportunidades de inversión con unos criterios de rentabilidad clarísimos, con unos criterios de... entender los riesgos de todo tipo, jurídicos, de mercado, financieros, técnicos, desde el día uno y mitigarlos antes de entrar a hacer esa inversión. De cómo nos rodeamos de los mejores profesionales posibles para cada tipo de proyecto. No es lo mismo usted diseñar un proyecto de vivienda de estrato 2 a un hotel de lujo. Usted necesita cambiar el arquitecto, cambiar el diseñador eléctrico. Entonces, buscamos hacer las cosas como lo haría un jugador grande de la industria pero sin perder de visión que pues somos pequeños flexibles nos gusta divertirnos y nos gusta hacer las cosas tal vez un poco distinto como lo hace el grueso del mercado

o sea casi que si un fondo de pensiones le llega un deck de capital y ustedes cumplen con esos requerimientos que son súper súper exigentes como pensando en debo tener todos los procesos todos los sistemas todo lo que requiere digamos llegarle a un inversionista institucional tal cual tal cual excelente Ahora bien, usted dice, ok, en Colombia no hay tanto desarrollo para la renta o tanta reconversión de activos, pero no siempre que no lo haya es que haya una oportunidad. ¿Usted por qué cree que en ese mercado hay una oportunidad? ¿Por qué se está hablando tanto de la vivienda para la renta y no como el desarrollo de proyectos para la venta? Pues,

Felipe, a ver, yo creo que Aquí van llegando las ideas del extranjero con unos años, unas décadas de retraso. Usted mira el mercado americano y lo que todo el mundo habló hoy en día en Colombia, que es el famoso multifamily. Eso fue un invento americano en los años 70s. impulsado entre otras por el gobierno, atrás de unas agencias estatales, y hoy en día domina una buena parte del mercado americano. ¿Por qué en Colombia estamos empezando a hablar de eso? No sé específicamente por qué llega la idea, pero yo creo que es que en la medida que nos abrimos al mundo y traemos gente y capitales extranjeros, pues llegan ideas nuevas. con ellas y como nunca se ha hecho acá y atiende pues unos fundamentales del mercado. En Colombia hay un déficit de vivienda gigante, más de la mitad de la población o más o menos la mitad de la población en Colombia vive en arriendo, por ejemplo. Pues como que tiene sentido entonces usted montar un negocio a gran escala e institucional de arrendamiento de vivienda, ¿cierto? Entonces yo creo que es que estamos trayendo ideas del extranjero, pero se acoplan muy bien a nuestra realidad. Ahora bien, eso digamos

que... choca con el pensamiento de la gran mayoría. Cuando la gente va a invertir bien en raíces, lo que hace es, bueno, va a comprar un apartamento y lo pongo a rentar. Eso es como... Mi padre siempre nos decía yo siempre yo me sueño viviendo como Oscar de la renta. Es como yo tener dos, tres apartamentos que me generan una renta y yo estoy tranquilo. Yo creo que él de pronto nunca ha hecho el cálculo de cuánto le renta eso frente a lo que pagó, pero recibir esa rentica le da mucha seguridad a mucha gente. Una de las grandes preguntas y discusiones que hemos tenido en mis propias finanzas y que mi hermano y yo discutimos constantemente es oiga, Comprar un apartamento o una casa para ponerla a arrendar es buena inversión o no? Carlos Jaramillo, qué opina de esa gran discusión?

Voy a arrancar con el final y después de la una. Carlos Jaramillo vive en arriendo por elección propia.

Ok.

Yo creo que usted invertir en comprar un apartamento por inversión no es un buen negocio. Puede serlo. De pronto usted encuentra la oportunidad específica, precisa en el barrio que es, en el momento que es. Seguramente sí. Hay excepciones, pero en general. Pero la regla yo creo que no. Entonces, comprar vivienda, comprar un apartamento y arrendarlo, en general le va a producir a usted una rentabilidad en caja, un cash on cash del 6, el 7%. Usted a eso le puede sumar una valorización que sí sucede, pero hay épocas en las que no. Su valorización depende además de factores que usted no controla, de qué sucede en el barrio, en el edificio, en el entorno, en la ciudad, en el país. Y su rentabilidad en caja termina siendo de más o menos lo que le digo, el 6 y el 7. Cuando usted puede explorar opciones en el mercado tremendamente más líquidas y tremendamente más rentables. con más riesgo. Y yo creo que ahí la cosa es qué perfil de riesgo quiere asumir el inversionista. Usted quiere estar tranquilo con su apartamento rentando al 6 o al 7, que en principio no se lo van a robar y siempre va a estar ahí los ladrillos y no importa si llueve, trueno, relámpague, pues ahí va a estar. ¿O usted prefiere tomar un poco más de riesgo y buscar mecanismos de inversión diversificados, alternativos? Usted puede invertir en real estate a través de fondos de inversión, puede invertir en acciones, puede invertir en CDTs que hoy en día le rentan más que eso. Eso no es cierto siempre, pero hoy en día sí. Ahora, el apartamento también le da una seguridad a una familia tremenda, ¿no? que usted no dependa de si le entró el sueldo o no para poder pagar su arrendamiento y tener un techo para su familia, pues eso no tiene precio, ¿no? Por el otro lado.

Sí, ese factor no se puede meter ahí en el Excel. Usted no puede cuantificar eso en un Excel

fácilmente. Mi opinión es, invertir en un apartamento para su familia está bien, pero la gente que tiene tres y cuatro apartamentos por ahí rentando, Uf, no sé, ese no, para mí no es la inversión correcta. Y esa gente además empieza a tener unos costos ocultos, ¿no? Oiga, se rompió el tubo. Oiga, que la ventana de mi inquilino se dañó, se rompió. Que el agua caliente se dañó. Que hay una cuota extraordinaria de la asamblea de propietarios. Todo eso empieza a sumar en los mantenimientos. Y un factor ahí que nadie nunca suma cuando compra el apartamento. La gente dice, no, yo invierto una plata. Y mi apartamento renta el 6 y se valoriza. Pero nadie nunca cuantifica la depreciación. Los apartamentos envejecen. La pintura en Dolanda hay que pintarla, el piso hay que cambiarlo, las tuberías a los 30 años ya empiezan a sacar la mano, las griferías, los sanitarios. Nadie nunca hace esas cuentas.

Lo que pasa en el mundo y en la geopolítica influye en las inversiones. Conozca lo que está pasando con perspectiva de inversión en el podcast UBS Lata Maxis en español. Soy Alejo Cherbonco, Chief Investment Officer, y los invito a escucharlo.

Entonces, entiendo, entiendo su argumento. Cómo su modelo de negocio, lo que está haciendo Capitalia ahorita, ataca un poco esa... Porque lo que sí es cierto es que La sociedad colombiana y la gente siempre tiene su sueño como de tener su techo propio, ¿no? Y es como el objetivo final al que quieren llegar. Yo recuerdo hace relativamente poco, como unos cuatro años, un día comiendo con mis padres en el apartamento donde yo nací. Ya van, no sé, 35 años y mi padre un día nos dice hoy pagué la última cuota de este apartamento donde hemos crecido. Ya podemos estar tranquilos, como que... Ya se logró. Entonces sí siento que uno o la sociedad ha sido muy criada de hay que tener techo, hay que tener techo, hay que tener techo. Si creemos que es una mala inversión, como su modelo de negocio ataca un poquito y abre las puertas para que la gente invierta de manera distinta o porque ese modelo que ustedes están haciendo es. que al final es vivienda para renta, pero ¿qué tiene de distinto que lo hace una buena inversión?

Claro, pues así, a simple vista es más o menos lo mismo, es vivienda para renta. Pero entonces, ¿qué sucede? Nosotros nos tomamos meses en identificar oportunidades puntuales de mercado donde usted puede encontrar una rentabilidad sustancialmente mayor a invertir en renta. Primer punto. Segundo punto, lo hacemos a escala. Entonces no compramos un apartamento aquí y otro por allá en otro barrio y otro en un edificio viejo, no. Nosotros compramos en bloque una propiedad o una serie de propiedades a futuro en donde además usted entonces desarrolla economías de escala. en donde usted logra hacerlo de forma institucional, con un operador profesional que atiende los mantenimientos oportunamente, donde usted diseña además el activo para que los costos de mantenimiento sean menores, para que los costos de reposición sean menores, y donde usted trata el activo ya no como una serie de apartamentos, sino como una inversión, donde usted mide día a día, mes a mes, año a año, cuánto le está rentando y toma decisiones. Oiga, es momento de salir y venderlo. Es momento de remodelar, es momento de reposicionar esto. Entonces lo hacemos desde un punto de vista de más escala y buscando las oportunidades precisas, mitigando los riesgos que pueden suceder en el camino para que no haya sorpresas más adelante. O si las hay, pues por lo menos están identificadas, hay un plan de acción.

Cuando usted dice como buscar oportunidades precisas, ¿Qué tipo de cosas busca usted en un activo, en una zona, en un mercado que le digan oiga que hay una oportunidad interesante? ¿Cuáles son como esos factores importantes en este tipo de modelo de negocio? El primero

es el clásico de Real Estate. Location, location, location. Y usted lo menciona mucho aquí en este podcast, pero claro, la ubicación es clave. No es lo mismo usted tener un edificio en una zona prime en Bogotá o en Medellín, Que usted tener un edificio en un barrio que ya le pasó su prime en, no sé, una ciudad intermedia. Entonces, la ubicación principal. Segundo, usted tiene que armar un plan de negocio desde el principio. Listo, yo voy a comprar este edificio. Pero ¿y quién va a ser el habitante? ¿A quién se lo voy a vender? ¿A quién va a arrendar esto noche tras noche, año tras año? Si, por ejemplo, usted le piensa arrendar a estudiantes, pues su edificio tiene que estar ubicado cerca a zonas que frecuenten los estudiantes. Sea las universidades, sea una zona rosa de bares y entretenimiento, sea el transporte público que lleva a esas universidades. Entonces, eso no es comprar un edificio por ahí y decir, no, es que la van a dar a estudiantes. ¿Su estudiante sí va a querer vivir ahí? Ese es el segundo punto. El tercer punto, pues que las matemáticas den. Y ese es el punto tal vez más difícil de este negocio, porque el real estate en Colombia, a mi juicio, es primero tiene unos precios muy altos que llevan a unas rentabilidades bajas. Y es muy líquido, es difícil de usted comprar, de negociar, de convencer a la gente que le venda, que ya es momento de vender. Usted empieza a negociar una propiedad que tiene múltiples dueños y usted negocia con los primeros, pero cuando llega el último, que es el viejito que lleva viviendo... 20, 30 años, 40 años en ese apartamento, el viejito no le vende. Sí, total. Así usted le haga una gran oferta económica. Muchas veces, y así se dañan muchos proyectos de construcción, no venden. Simplemente él no quiere salir de ahí y está en su legítimo derecho. Total. Es su apartamento, su propiedad. Entonces usted como desarrollador corre ese riesgo de gastarle años de trabajo y que al final el viejito no vendió.

Debe ser tan importante como el activo que se va a construir, ¿no? Porque si yo voy a construir un tema para estudiantes, tengo que pensar qué amenity necesita un estudiante. O sea, no le puedo... Siento que el real estate en Colombia, estos nuevos modelos de negocios se están como ennichando, ¿no? Como yo voy a construir para estudiantes y tengo que tener entonces X, Y, Z. O yo voy a construir para la tercera edad o para familias, pero... Los proyectos muy generalistas terminan como siendo tierra de nadie, como que nadie

se siente muy identificado. Totalmente, totalmente. Y eso va desde la concepción del desarrollo en un inicio. ¿Para quién va dirigido su proyecto? ¿Qué amenities necesita esa gente? ¿Su proyecto va para gente joven? Bueno, entonces póngale, no sé, un cine en la planta abajo, una zona como de bar, de juegos, de billar, de ping pong. ¿Es para los adultos mayores? Bueno, entonces de pronto un restaurante, una biblioteca donde la gente vaya a leer, un salón de hacer estiramientos, yoga. Hay que perfilar muy bien y desde el principio diseñar para ello. Si usted diseña mal, de ahí en adelante.

De acuerdo. Hay otro tema súper interesante que tiene el modelo de negocio que hace capital y ahí es la diversificación. Per se, como en que usted no está comprando un apartamento, ¿no? Cuénteme un poquito eso que tiene... Eso que tiene de bueno como modelo de inversión de que yo no tengo el 201, sino que estamos diversificando el riesgo como tal en todo el activo.

Claro, y me voy a tomar 30 segundos para explicar un poco qué es lo que hicimos. Por favor, sí, pues sí. Entonces nosotros lanzamos un proyecto al mercado hace unos cuantos meses. Al mercado me refiero ya a la operación bajo la marca Boma House con B grande, doble M. Y Boma House es un edificio de apartamentos para la renta que queda ubicado en una gran zona en Bogotá, junto al Parque La 93, con 45 unidades de vivienda, donde tratamos de ofrecer nuestra visión de qué debería ser el alojamiento moderno. Usted en Boma House puede vivir desde una noche hasta un año, sin contratos, sin papeleos, sin codeudores, nada por el estilo. Vamos muy dirigidos a las rentas cortas, a las famosas rentas cortas. Pero tenemos gente que ya vive con nosotros, que tiene contratos a tres, cuatro meses, cinco. Tenemos gente que nos está planteando ya vivir un año. Entonces es chévere porque uno va viendo cómo se va llenando el edificio y que el modelo que uno plantea, que no es lo tradicional, sí tiene una acogida en el mercado. Habiendo dicho eso, Entonces, ¿cuál es el beneficio de tener 45 unidades operando al tiempo? Pues que se tiene una sola persona mantenimiento que además lleva el registro de cómo se hacen los mantenimientos, que cuando se daña el sanitario en el apartamento 201, probablemente esa misma pieza se va a dañar en los siguientes sanitarios a lo largo de los siguientes meses o años. Pues usted la puede ir cambiando, por ejemplo, por poner un ejemplo. cualquiera y usted lo opera como una sola propiedad. Usted se encarga de que las zonas comunes estén limpias, estén bien hechas, estén bien dotadas, que cuando se daña algo se cambia. Cuando usted invierte en un solo apartamento, en una propiedad horizontal y la máquina de hacer pesas en el gimnasio se dañó y usted está arrendando su apartamento por booking, usted no tiene control de que esa máquina sí la arreglen. o de que la trotadora sí funcione, pero usted sí le está vendiendo eso en teoría a su inquilino. Claro. Entonces su inquilino a lo mejor después le deja un comentario que diga, oiga, pues bonito el apartamento, pero el gimnasio, no sé, está fuera de servicio, está dañado. Cuando usted tiene el control de toda la propiedad, usted se asegura de los estándares de calidad. Ese es el punto clave.

Y ahí también el tema de la operación profesional es súper importante. Siento que la gente a veces cree que operar un inmueble o una propiedad horizontal es súper sencillo y más en el tema de renta corta. Como que un edificio y 10 personas tienen 10 apartamentos distintos y no hay control, no hay, digamos, estandarización de cosas. Eso al final termina dañando un poquito la experiencia. Cuando hay una operación profesional, cambia mucho la experiencia del huésped. Totalmente,

totalmente. Y pongamos en contexto las rentas cortas. Esto es un invento que arrancó hace un par de décadas con Airbnb. En Colombia ha habido un boom de las rentas cortas en los últimos años. Desde la pandemia hoy, el número de apartamentos en rentas cortas ha crecido más de 600%. Es una barbaridad. Pasó de unos 10 mil apartamentos a más de 68 mil formalmente registrados. Y de ahí para adelante. De ahí para adelante hay cuentas que dicen que hay más de 100 mil en plataformas digitales. En todo caso, la operación de los apartamentos eso es complejo. Finalmente usted le está es está reemplazando al trabajo que hacía el hotelero anteriormente y el hotelero tiene procesos y décadas de experiencia de cómo usted maneja situaciones que ocurren y de verdad ocurren en el día a día. El huésped que llegó borracho, el huésped que llega a medianoche con personas de dudosa precedencia, el huésped que tuvo un accidente médico, que se cayó en la ducha, está herido, usted cómo lo saca de allá, qué ambulancia llega, qué póliza de seguro lo cubre, todo ese tipo de cosas son complejas, entonces claro, es muy fácil hoy en día usted entrar al negocio, compra un apartamento, le pone unos muebles y en 20 minutos arma una página en Airbnb y listo, y recibe a su huésped al día siguiente si quiere. Pero el día que los problemas empiezan es el día que usted valora tener un profesional haciendo eso. El día que llega el huésped y el apartamento está sucio porque hubo un error logístico. ¿Cómo lo arregla? Oiga, el apartamento está muy bonito, está perfecto, pero la cortina se dañó y el huésped me está escribiendo histérico a decir que la cortina no baja y no puede dormir. A medianoche, el tubo se rompe a medianoche. Entonces ahí es donde la operación profesional es clave. Así sea usted un inversionista con un apartamento, yo sí le recomiendo a la gente, busquen un profesional que le opere eso.

Ahora bien, usted me acaba de decir, oiga, el mercado ha crecido 600% registrado, ya debe estar por 100 mil, la operación es súper compleja. ¿Por qué se mete en eso?

¿O

dónde veo la oportunidad todavía? Porque diría uno, no, entonces fue pucha, de pronto el mercado ya está saturado. ¿Ustedes dónde están viendo ahí la oportunidad?

Claro,

nosotros lo vemos

en ciudades que tienen unos fundamentales grandes y puntualmente lo estamos viendo en Bogotá y Medellín, en este momento en Colombia. Estamos viendo unas oportunidades fuera de Colombia que no discutir acá. ¿Por qué? Porque son ciudades que el crecimiento del turismo es tremendo y son ciudades que mueven la economía del país. Hay casos, por ejemplo, como Santa Marta, que la cantidad de apartamentos entrando al modelo turístico es absurdo. Yo lo lamento por mis amigos samarios, pero creo que allá el modelo va a empezar a no ser tan rentable si es que no está ya sucediendo. Medellín es una joya que yo creo que no somos tan conscientes los colombianos. Medellín es la capital del entretenimiento latinoamericano hoy en día. La cantidad de turistas extranjeros que llegan a Medellín es sorprendente. Usted camina hoy en día por El Poblado, por Laureles, por la zona del estadio, y usted encuentra gringos en pantaloneta en el andén caminando al lado suyo. Y usted dice, ¿pero qué está pasando acá? Y Bogotá está empezando a haber mucho más turismo extranjero que hace unas décadas, que hace unos años. Pero también es una ciudad que controla entre el 25 al 30% del PIB del país. Entonces, automáticamente eso trae gente a la ciudad, gente que necesita alojarse y vivir acá, vivir ya sea días, semanas, meses, el consultor que está haciendo un proyecto acá, el empresario que está armando su empresa en Bogotá, está abriendo una sede acá, entonces necesita alojarse acá, funcionarios de embajadas, de gobierno, todos necesitan un lugar donde alojarse en Bogotá. Y la gente hoy en día quiere algo más fresco, más moderno que un hotel tradicional. Y los hoteles, usted los ve haciendo esfuerzos de cada vez refrescar más sus productos y entonces empiezan a poner cuadros más modernos y demás. Y es eso, es una tendencia que va llegando. Entonces, a pesar de que el mercado se está llenando de unidades para rentas cortas, sí creo que sigue habiendo oportunidades. Nosotros las vemos, las estudiamos. pero teniendo muy presente la competencia a la que nos estamos enfrentando.

Hablando de eso de

la competencia,

Creo que ha habido como, hubo como un boost del tema de la renta corta, la gente empezó a invertir, todo el mundo decía, no, es que mi primo en Juepucha se está haciendo un billete en renta corta que compró por allá en el poblado. Como que mucha gente entró por FOMO, literal, sin hacer como el análisis que uno debería hacer a la hora de invertir en este tipo de activos. Mucha gente está medio desencantada, como digan, a mí me dijeron que esto me iba a rentar tanto y pues no. Yo personalmente creo que todavía hay grandes oportunidades, como usted lo dice, pero ¿cuál cree usted para una persona que va a invertir, ya sea en un proyecto? de varias unidades para renta corta o en un activo específico de renta corta? ¿Cuáles son esos indicadores clave que debería revisar? Ok, renta corta sigue dando oportunidades, pero ¿cómo hago para darme cuenta que es un buen activo o en una buena zona o con un buen operador. Porque es que todos los brochures, o sea, usted con los brochures se pega unas enamoradas de esos jardines verticales y dice no, estaba el render hermoso, render espectacular. La gente ahí en el barbecue parchando el barcito y dice no, esta vaina va a vivir llenísima. Pero del render a una operación buena, que eso sí de plata, pues hay un trecho bastante largo. ¿Qué consejo le daría a usted a la gente para identificar los proyectos que realmente van a ser exitosos en el mediano y largo plazo. Claro, yo creo que ahí

el primer punto, Felipe, es proyectos que tengan un operador. Hay muchos proyectos que venden constructores hoy en día donde usted puede comprar ese apartamento, pero no todos, creería incluso que menos de la mitad, tienen un operador que esté al frente de esa operación. Cuando usted tiene un solo operador en ese edificio, probablemente se va a gestionar mejor el activo y eso va a ir en pro de su retorno. ¿Qué indicadores debe ver? Primero que todo, la tarifa de la zona. ¿Cuál es la tarifa que paga el mercado por alojarse una noche en esa zona y en ese tipo de apartamento al que usted le está apuntando a comprar? ¿Cómo abrigó usted la tarifa? Pues puede hacer un estudio de mercado usted mismo en Airbnb, en Booking. Obviamente hay software especializado para eso que nosotros usamos, pero eso cuesta y usted lo puede hacer muy fácilmente hoy en día. Siéntese una tarde en Airbnb, busque todas las propiedades del barrio donde usted está pensando en invertir y mire qué tarifas ofrecen. Y con eso usted dice, ah bueno, más o menos puedo esperar esto por noche. A eso le restan los gastos, lo que cobra el operador, por ejemplo, mi predial, un montón de cosas. ¿Cuál es el tercer indicador? ¿Cuál es la tasa de ocupación? Usted va a tener el activo ocupado todas las noches del año. Sin duda. No hay ningún hotel en el mundo que esté ocupado 100% todo el año. Entonces, ¿cuál es una ocupación media? Pues le voto el dato. En Bogotá la ocupación media hotelera 62%. 62. 62. ¿Hotelera o renta corta? Pues mire, hotelera lo que pasa es que los mercados empiezan a juntarse. Totalmente. Y eso lo estamos viendo en las distintas ciudades del país. Ya la ocupación empieza a nivelarse. Los hoteles empiezan a tener ocupaciones similares a los apartamentos. Y la media de ocupación en Colombia es 60%, en general, en los hoteles en Colombia, por mercado difiere. Hay mercados donde, y lo estaba viendo ayer justamente, Bucaramanga, ocupación de rentas cortas, 30% en los últimos meses, es baja. Pero Medellín, Envigados, más del 60, 60 y piquito. Cartagena tiene unas ocupaciones sanas, altas. Entonces, hay que buscar eso. Y con eso usted hace unas cuentas, ¿sí? Tanto vale la noche, tantas noches al año va a estar ocupado, le resto unos gastos y eso me debería dar lo que es mi ingreso neto. Eso lo divido por cuánto me costó el apartamento y esa es más o menos mi rentabilidad. Ojo, que ahí es donde la gente tampoco hace las cuentas. No es cuánto le costó el apartamento, no cuánto usted pagó al constructor que se lo vendió. es cuánto valió el apartamento, pero cuánto le valió amoblarlo, hacer los acabados, comprar las toallas, el sofá, las sillas, los tenedores y cuánto le va a costar reponer eso. Las toallas se dañan después de unos cuantos usos. En un hotel. Claro, usted en su casa cuida su toalla, pero usted en un hotel llega alguien y coge esa toalla y con eso limpia el piso también. Esos costos hay que tenerlos en cuenta. Esos son los indicadores.

Oiga, Carlos, Ahora bien, en Colombia, digamos que invertir en este tipo de modelos no es fácil. Casi que las inversiones inmobiliarias en activos más atractivos como el multifamily o proyectos un poquito más institucionales, no institucionales, pero digamos consolidados, un edificio entero para renta corta, este tipo de cosas, la gente no tiene muchas chances. Ok, yo compro un apartamento o pues yo invierto en un FISI, muy poco líquido, que las rentabilidades no han sido las mejores o pues en los títulos listados en bolsa, como los

que están listados en bolsa.

Pero digamos que la gente no tiene acceso. A los buenos gestores, a las buenas oportunidades de inversión. Nosotros que estamos metidos en el negocio y uno lee los buenos fondos que están haciendo cosas interesantes en turismo, en vivienda, en logística. Usted va ahí. Oye, quiero invertir. No, pues necesita mil millones. ¿Cómo podría ser la gente? ¿Usted qué se le ocurre que la gente podría hacer para poder entrar? Porque a mí me parece espectacular que la gente pueda invertir en estos modelos donde diversifica su riesgo en varias puertas, operados con los mejores gestores. Pero tradicionalmente esto no ha estado abierto para el inversionista un poco más de a pie, no? Ustedes desde Capitalia están haciendo algo por el estilo, Boma House a futuro están viendo como que más gente pueda participar de sus proyectos o cómo ven eso?

Claro, total. Pues a ver, primero que todo, bienvenidos. Me encantaría decirle aquí bienvenidos los inversionistas que quieren invertir con nosotros. Nosotros estamos armando un pipeline muy interesante de proyectos que por ahí en unos seis meses esperamos estar recibiendo inversionistas. Pero mal haría yo si solo le hablo de capitalia en este podcast. Entonces yo creo que las oportunidades sí están ahí, más de lo que la gente cree. Por ejemplo, ustedes tienen un podcast muy interesante con la titularizadora colombiana y ellos dicen oiga, es de cinco millones de pesos. Si no me falla la memoria, recibimos inversionistas. Y yo creo que el colombiano de a pie sí debería pensar más en invertir con un gestor profesional, llámese titularizadora o llámese cualquier otro actor del mercado, porque es que el profesional está haciendo la tarea que yo acabo de escribir acá, que es larga, tediosa, necesita a veces invertir en software, en información, en datos. Claro, al profesional le cobra usted unos pesos, Pero creería yo que usted en el largo plazo va más a la fija. Entonces las oportunidades si las hay, es más de usted sentarse a buscarlas. Y hay otro punto y es el largo plazo. Hay veces que la gente se desespera, invierte en un fondo de inversión colectiva inmobiliario cuyos precios fluctúan con el mercado, porque son fondos que transan en el mercado. Y entonces dicen no, el fondo cayó 10% este año, esta es la peor inversión del mundo. Pero ojo, porque es que usted está invirtiendo en bienes raíces y los bienes raíces son activos de inversión de largo plazo. Usted no puede medir su rentabilidad en un año, en seis meses. No, que es que hay un periodo electoral, entonces bajo el valor del fondo no. Usted tiene que pensar a 10 años. Si después de 10 años o 15, pues la rentabilidad no es listo. Ahí sí está bien, váyalo viendo. Bueno, con las perspectivas, ¿no? Y también es un punto muy interesante. Usted busca en internet y entra a las páginas de esos actores y los informes muchas veces son gratis. 100%. Usted los lee y tiene una cantidad de información súper interesante que también le permite hacer usted su debida diligencia. Le dicen, oiga, es que este fondo tiene tantos locales comerciales en centros comerciales. Ah, pero de pronto a mí no me gusta el comercio. Entonces usted busca otro fondo y dice, no, aquí tenemos hoteles en tantas ciudades del país y de la región. Ah, bueno, a mí me interesa más ese mundo. Entonces, no, yo creo que es de hacer la tarea. y oportunidades si las hay y creo que hay actores como ustedes con mis propias finanzas cumplen un rol fantástico de llevar a la gente a la información

así es estamos tratando lo que yo siempre digo y digo muchas veces como que la gente me dice oigas que invertiré mis raíces y aprender es muy caro mire usted con 70 mil pesos un combo del corral Usted compra la acción del título del PEI, se vuelve accionista. Claro, esos 70 mil pesos no lo van a volver rico para nada, pero le empieza a llegar el informe, se conecta a la junta de accionistas, empieza a entender esos manes cómo hacen sus análisis. Usted empieza a entender cómo piensan los grandes gestores y operadores de fondos inmobiliarios en el país, casi que gratuito, y eso es oro, pero la gente... No sé qué tanto lo haga, nosotros estamos tratando de hacer mucha educación porque sí creemos que hay muchas maneras de hacerlo, pero desafortunadamente lo que vemos es que hay mucha desconexión como entre el mercado de fondos, los gestores y demás y el público. Porque no se encuentran, no tienen cómo llegarle, no se genera esa educación. Y bueno, personas como usted que se le mide acá venir a este podcast y a contar lo que hacen, creo que cada vez nos ayuda a acercar a la gente, a los buenos gestores.

Gracias, total. Y yo creo que es eso. Sí, la industria de los fondos creo que ha venido muy acostumbrada a pensar en grandes capitales y en grandes inversionistas. Y en la medida que vengan a estos espacios y le hablen un poco menos técnico a la gente y más maciadito y abran oportunidades de menor monto, estoy seguro que el mercado debería ir despegando. La invitación a la gente es crearle al asunto. El profesional sabe lo que está haciendo. De acuerdo.

Oiga, Carlos, ahorita usted hablaba de perspectivas, como de que uno podía meterse a estos fondos, bajar su informe, ver las perspectivas y demás. Carlos Jaramillo, ¿cómo está viendo la cosa? ¿Cuáles son las perspectivas para el país? Ya sea en general del mundo de Real Estate general o específicamente en los modelos de negocio que usted está metiendo, que tiene mucho que ver con la vivienda en renta y el turismo. ¿Qué perspectivas usted está viendo para el mediano plazo? Porque yo creo que en el corto, corto plazo en bienes raíces, pues es difícil hablar sino en el mediano plazo. ¿Cómo ve la cosa?

Sí, sí. Total, esto es más de mediano y largo plazo. Pues yo creo que viene una buena época. A ver, el sector y hablemos en general del sector grande, el sector construcción de vivienda en Colombia. Vienen unos años muy difíciles, años 2023 muy difícil, 2024 muy difícil y en el 25 empezó un leve repunte. Este año en Colombia se van a vender algo así como 140 mil, 150 mil apartamentos nuevos y eso muestra ya algo de mejora. Yo creo que si en Colombia se logra bajar un poco las tasas de interés que deberían empezar a bajar en el mediano o largo plazo, puede dar un repunte muy interesante porque el fundamental del mercado, la demanda, está ahí. En Colombia, el déficit de vivienda, que es un tema que se habla mucho, es sorprendente cuando se lo pasa a números sencillos y es el 25% de los hogares en el país tienen un déficit cuantitativo cualitativo. Y cuando usted hace las matemáticas con el número de hogares y el número de personas por hogares, le da que más o menos entre uno de cada tres, uno de cada cuatro colombianos tienen un déficit de vivienda. Entonces, pues pongas un número plano, son 14 millones de personas que en teoría tienen la necesidad o la demanda de mejorar o adquirir una vivienda nueva. Entonces, el mercado está ahí, la demanda está ahí. ¿De qué depende? Pues de que las condiciones permitan a los constructores hacer cierres financieros, de que las normas como el POT, los POTs, que es la norma que en cada ciudad dice que se puede construir dónde y cómo, pues permitan también hacer desarrollo, ¿cierto? Permitan que los números cierren, que los números den. Entonces, mi perspectiva es positiva. Yo le creo profundamente al país. Creo que se viene una época interesante. Creo que hay que hacer esfuerzos para que la financiación en Colombia sea un poco más económica. Creo que ese es nuestro cuello de botella siempre. Sobre todo en una industria inmobiliaria que es tan intensiva en capital. Es que usted pensar en hacer un proyecto inmobiliario sin financiación externa es dificilísimo. Pues por lo menos a gran escala, no? En la medida que las condiciones macroeconómicas den para eso, aquí debería haber unas oportunidades tremendas.

Buenísimo. Yo creo que yo también soy positivo. Yo creo que se vienen buenos años. Las tasas, pues definitivamente es un factor demasiado importante para el constructor y para el que compra. Para el que compra, claro. El constructor endeudarse... A nosotros ahorita los proyectos que estamos haciendo al 16, 17 es durísimo. O sea, usted ya tiene que seguir. Ya estoy metido, ya me toca terminar tal, pero es muy, muy duro. Y pues para la persona comprar un apartamento en concreto hipotecario al 16, 15 es altísimo. Es demasiado alto. Carlos, yo creo que usted... Ha sido muy afortunado todos los consejos que imagino le dio su padre, su familia. Usted nació viendo pegar ladrillos. Aparte de eso, pudo estudiar creo que en una de las mejores universidades de Real Estate Development. ¿Cuál es el mejor consejo que le han dado? Sea quien sea en inversiones en bienes raíces.

Uy, a ver, me corcha. Sí, yo definitivamente he sido muy afortunado y le debo muchos consejos a muchas personas. Jefes míos del pasado, a mi padre. El mejor consejo yo creo que es hacer bien la tarea. Analice bien las cosas, haga bien las cuentas, nunca compre por afán, nunca compre por FOMO, sobre todo que esto lo he mencionado ahorita. Y crea en el largo plazo y crea en el negocio que usted que usted armó y si usted lo armó bien, pues debería funcionar en el mediano largo plazo. El corto plazo no es el momento para usted medir el real estate.

¿Y cuál cree que es el peor consejo que recibe la gente en bienes raíces que se sigue repitiendo mucho? invierta aquí porque mi primo le fue súper bien. El FOMO. El FOMO. Oiga, no, mi

primo

invirtió aquí y está tapado en

plata.

Uy. La tía que se enriquece, hijo de pucha de lana, que dice, pero la tía que dice, no, es que compró un renta corta por allá y se está forrando. Dios, ¿cómo así? Entonces

todo el mundo sale a hacer lo mismo y no. La tía puede obtener mucho éxito. Hoy hizo bien la tarea. Sí, sin duda. Pero por eso no es el criterio para usted invertir. Oiga,

Carlos, eh... Ya me contó un poquito de esto, pero yo siempre me agarro con mi hermano Juan Pablo con esta pregunta. Y quisiera ver si me agarro con usted o no. ¿Comprar casa o vivir en arriendo?

Carlos Aramillo vive en arriendo, como le decía. A mí el arriendo me gusta, me da la flexibilidad. No me preocupo por la depreciación del activo. No me preocupo cuando hay daños. Mmm... Puedo cambiar de vivienda en general cuando quiero, por supuesto, cada vez que se renueva el contrato una vez al año. Y siento que tengo mi plata mejor invertida, sobre todo hoy, donde hay tasas muy altas a riesgos muy bajos. Y estoy hablando puntualmente de CDTs. Puede que eso cambie en unos años y puede que ahí nos toque volvernos a sentar acá y replantearnos la pregunta. Pero tengan en cuenta que yo ni tengo hijos, ni estoy casado en este momento. Le voy a preguntar eso.

¿Cuál era su situación personal? Claro. Porque es un

factor súper importante. Es importante. Entonces yo no estoy en ese momento de la vida donde tengo que garantizar a mis hijos un techo y un lugar donde crecer. Entonces... Yo creo que cuando usted tiene familia sí puede ser una inversión por lo menos razonable o sensata, pero tenga un apartamento. Cuando salga a comprar el segundo y el tercero y el cuarto, por lo menos mire qué otras oportunidades hay. Yo creo que usted se encuentra mejores cosas.

Sí, yo estoy ahorita en esa situación porque me voy a casar. Entonces mi futura esposa me dice, oye, ¿cuándo crees que deberíamos comprar apartamento? Y le digo, pucha... Que es

una inversión grande.

Uno tiene

que

enterrar una cantidad de plata y digo, no sé si quiero enterrar nuestros ahorros en un apartamento o primero tratar de hacer algo con eso. Pero mi hermano, mi hermano, siempre que nos agarramos, yo apoyo comprar vivienda. Mi hermano Juan Pablo es pro arriendo. Ok. Y el otro día en medio de Mónico hicimos una discusión, comprar casa o ir en arriendo. Yo defendía comprar y él vivir en arriendo y el man así defendiendo y en arriendo tal. Y ya para cerrar nos estamos despidiendo y dijo, aunque debo confesar que acabo de comprar casa.

Ya con tres hijos. Claro. Necesito la seguridad. Es que las situaciones de su vida van cambiando. Entonces no hay una respuesta única ni para toda la vida ni para todas las personas. Depende de su apetito al riesgo, de cuáles son sus planes de vida futuro solo o con su pareja. Sí, depende de muchas cosas.

Pero en todo caso hay que pensarlo. Finalmente, un consejo más personal. Digamos usted en su vida. ¿Qué tipo de hábitos, qué tipo de cosas lo han forjado usted para llegar ahorita a estar montando? Digamos que una desarrolladora muy interesante. Yo tuve la oportunidad de ir a Boma House, conocer lo que están haciendo y realmente me impresionó el activo, el modelo, la organización, la gente, cómo lo estructuraron y demás. ¿Usted qué cree que ha hecho en su vida o está haciendo que le permite Pues sí, tenemos que tener la disciplina y llegar a hacer lo que

está haciendo. Sí, yo creo que... Pues gracias y gracias por abrir Obama House. Muy bienvenidos todos por allá. Pues mire, yo tengo... Yo soy una persona de hábitos. A mí me gusta... Desde hace unos años empecé a hacer mucho deporte. No solo por el beneficio físico que le trae a usted, sino porque lo vuelve usted una persona de horarios, de rutinas y de siempre tratar de usted ir mejorando sus tiempos y sus logros. Usted debería competir no contra los terceros a su alrededor, sino contra usted del pasado. Usted cada día tiene que levantarse y pensar, oiga, yo quiero ser mejor que el Carlos de ayer o que el Carlos de hace un año. Trazarse metas. Yo soy de los que se sienta al principio del año y me trazo mis objetivos. Y después, periódicamente, a lo largo del año le va a hacer ese seguimiento. Eso no es de que usted se vuelva a presentar al año siguiente y mira si lo cumplió o no. No, eso le toca ir cada tiempo. He dejado mucho la fiesta, no porque no me guste, sino porque siento que el trago eventualmente le empieza a afectar a uno mucho. No me malinterprete, delicioso tomarse un vino, una cerveza con sus amigos, una comida, una cosa así. Pero pues eventualmente se empieza a pasar factura y me gusta leer mucho. Y tal vez lo pueda adivinar. Me encanta leer de temas inmobiliarios y de temas como de finanzas y de empresarios. De historia de empresarios. Sí, sí, sí, sí. Total.

Pues Carlos, esto ha sido una cátedra de bienes raíces de usted. La verdad es que... ¿Cuántos años tiene usted? Tengo 32, voy para 32 muy próximamente. Usted está muy joven para ya estar montando su desarrolladora, su gestor. He tenido la oportunidad de conocerlo un poco y sé lo pilo que es, lo disciplinado y seguramente eso lo llevará muy lejos. Mis propias finanzas de su casa. Ojalá podamos llevar más gente de mis propias finanzas a que invierta a través de gente experta, profesional, disciplinada con usted. Yo estoy seguro que se abrirán muchas oportunidades acá en conjunto y para nosotros es un placer tenerlo acá en el podcast y ojalá no sea la primera

vez. No, muchas gracias por sus palabras, por recibirme aquí en el podcast. Es un orgullo estar aquí con ustedes. Me parece, como se lo decía al principio, increíble la tarea que ustedes hacen. Y bueno, esperamos que esta sea la primera de muchas veces que nos estemos viendo y reuniendo y haciendo cosas juntos. Que así sea, Carlos. Muchísimas gracias a ustedes.

Lo que pasa en el mundo y en la geopolítica influye en su cartera. Soy Alejo Cherbonco, Chief Investment Officer en UBS y en el podcast UBS Latam Access en español le damos perspectiva de inversión enfocada en la región.